Hypotheken - ein Wort zur Warnung, 1899


Ich war noch ein Neuling in der Großstadt und ziemlich unbekannt mit all ihren eigentümlichen Verhältnissen, als ich eines Tages einem Jugendfreunde begegnete. Wir hatten in einer kleinen Provinzstadt zusammen in der Schule gesessen, hatten uns dann aber auf zwanzig Jahre aus dem Gesicht verloren. Ich ging auf das Gymnasium und auf die Universität, und Bartels trat als Lehrling bei einem Kaufmanne ein.
Nun trafen wir uns nach zwanzigjähriger Trennung wieder. Die üblichen Fragen nach dem Befinden und nach den Verhältnissen waren rasch erledigt. Bartels sagte, es ginge ihm ganz gut, er sei schon zehn Jahre hier und habe sich ganz und gar eingelebt.
Ich begleitete Ihn ein Stück, bis er vor einem Hause stehen blieb und sagte: " Wenn du einen
Wien Stephansplatz, 30erJahre
Wien Stephansplatz, 30erJahre
Augenblick warten willst, ich komme gleich wieder herunter. Ich will nur meine goldene Uhr versetzen. Das dauert nicht lange, ich bin in zehn Minuten wieder hier."
Ich beschloß zu warten, denn das, was mir Bartels erzählt hatte, interessierte mich doch. Es stand allerdings im Widerspruch zu der Handlung, die er eben tat. Er hatte gesagt, es ginge ihm gut, und jetzt versetzte er seine goldene Uhr. Man geht doch nicht in ein Leihamt, wenn man sich in guten Verhältnissen befindet. Es war mir daher interessant, von Bartels eine Erklärung zu erhalten. Er kam auch nach kaum zehn Minuten wieder herunter.
"Nun?" fragte ich. "Es ist ein Skandal," brummte er. "Die Pfandleiher geben immer weniger für Uhren, sie beleihen nur noch den Goldwert. Achtzig Mark habe ich im ganzen ausbezahlt bekommen. Es genügt aber als Anlagekapital - ich will mir nämlich ein Haus kaufen."
Ich hielt das natürlich für einen Scherz und sagte lachend. "Ein Kartenhaus wohl?"
"Nein, ein wirkliches Haus. Es hat vier Stockwerke und zwei Hinterhäuser und steht in einer ganz guten Straße."
"Das begreife ich nicht. Soviel ich weiß, kostet ein solches Haus eine halbe Million Mark und mehr, und du hast eben für deine versetzte goldene Uhr achtzig Mark erhalten. Wie willst du also das Haus kaufen?" 
Bartels sah mich mitleidig an. "Was bist du doch für ein Waisenknabe! Hast du denn keine Ahnung, was hier dazu gehört, um ein Haus zu kaufen? Man braucht nur den Stempel zu bezahlen, weiter nichts, und die Stempelkosten betragen ungefähr sechzig Mark.". "Was für eine Stempel?" fragte ich verständnislos. "Nun, den Stempel für den Kaufvertrag." "das weiß ich wohl, alle Kaufverträge müssen gestempelt werden, aber der Verkäufer will doch auch eine Anzahlung haben, die dem Wert des Hauses einigermaßen entspricht."
"Herrgott, bist du harmlos!" spottete Bartels. "Dem Verkäufer gehört ja selbst nicht ein Ziegelstein auf dem Dach. Was soll dann dem bezahlt werden?" "Irgendjemandem muß doch das Haus gehören." Bartels schüttelte den Kopf, als könne er meine Dummheit nicht begreifen. "Natürlich gehört es irgendjemand, den Hypothekengläubigern nämlich, und denen ist es ganz egal, wer als Besitzer des Hauses fungiert, wenn sie nur ihre Zinsen bekommen. Verstehst du die Sache jetzt?
"Nein."
" Ja, ja, du bist noch grün, du hast keine Ahnung von den großstädtischen Verhältnissen. Hier geht das Geld eben anders hin und her, wie in dem Provinznest, in dem wir zu Hause sind. Das ist eben das Großartige, daß man hier Unternehmungen machen kann, zu denen man gar kein Geld braucht. Deshalb kommt man hier zu etwas und blickt nicht, wie in der Provinz, immer auf den selben Fleck."
"Davon habe ich ja auch schon eine Ahnung, ich weiß nur nicht, wie solche Dinge gemacht werden. Ich bin selbstverständlich nicht bereit mich auf Spekulationen einzulassen, aber interessant wäre es mir doch, zu erfahren, wie das mit den Häuser in einer solchen Großstadt zusammenhängt. Ich habe schon oft daran gedacht, wieviel Vermögen doch in diesen Gebäulichkeiten steckt, und geglaubt, es bedeute etwas, Besitzer eines solchen Hauses zu sein." "Na ja, Vermögen steckt schon drinn," lachte Bartels, "aber mit dem Besitz ist das so eine Sache" Sieh mal, ich will dir die Geschichte erklären.
Savoy Palace Hotel, Gardaseem 1908
Savoy Palace Hotel, Gardaseem 1908

Es hat irgend ein Spekulant draußen in einer ziemlich entlegenen Straße Grund und Boden gekauft, natürlich auf Spekulation, um aus den Kartoffeläckern Baustellen zu machen. Nun kommt ein Bauunternehmer und sagt zu ihm: Ich möchte auf deinem Grund da draußen ein Haus bauen, ich habe aber kein Geld, um dir die Baustelle zu bezahlen, du mußt sie mir auf Kredit geben."
"Ich weiß schon, daß sind die sogenannten Bauschwindler," unterbrach ich Bartels. "Nein," entgegnete er, "die Sache hat mit dem Bauschwindel gar nichts zu tun, der Bauschwindel ist etwas ganz anderes, es handelt sich hier um ganz reele Geschäfte. Also der Bauunternehmer sagt zu dem Besitzer des Grundstücks: Gib mir dein Grundstück, ich will darauf ein Haus bauen. Der Grundstücksbesitzer geht auch ohne weiteres darauf ein."
"Ja, aber die Sache ist doch für ihn sehr gewagt, wenn er kein Geld bekommt."
"Ganz und gar nicht. Der Preis für das Grundstück wird sofort als erste Hypothek auf das neue haus eingetragen. dadurch ist der Grundbesitzer gedeckt, und - was für ihn besonders wertvoll ist - er kann die Hypothek verkaufen oder credieren, das heißt sie jemand, dem er Geld schuldet, an Zahlungsstatt geben, er kann sie verpfänden und so weiter. Sie ist also so gut wie bares Geld."

"Ganz gut, aber das Haus steht ja noch gar nicht. Wovon wird denn gebaut? Der Bauunternehmer hat doch kein Geld, wie du vorhin sagtest."
Bartels ließ ein Stöhnen der Verzweiflung hören über meine Unkenntnis der Verhältnisse. "Dazu sind doch die Baubanken da," sagte er, "und überhaupt die Bankgeschäfte. Wenn der Bauunternehmer das Grundstück fest hat, dann bekommt er von jeder Bank Geld zum Bauen, zuerst einen Vorschuß, um die Arbeit anfangen zu können; und dann, sobald er das Haus im Rohbau um einen Stock höher heraufgebracht hat, immer eine bestimmte Summe."
"Woraufhin bekommt er denn das Geld? Wieder auf Hypothek?"
"Nun selbstverständlich. Du scheinst gar nicht zu wissen, was eine Hypothek ist."
La Rue de Rivoli
La Rue de Rivoli

"Das weiß ich wohl. Eine Hypothek ist ein eingetragenes Pfandrecht. Wenn ich ein Haus besitze und brauche Geld, verpfände ich dir dafür mein Haus. Und dann lassen wir beim Grundbuchamt den Handel eintragen."
"Sehr richtig. Man braucht aber nicht zu warten, bis das Haus fertig ist, sondern man kann sich eben schon Geld darauf borgen, während es entsteht. So kommt also das Haus unter Dach und Fach, so wird es eingerichtet, und so wird es schließlich zur Vermietung gestellt - alles auf Pump, mit Hilfe aufgenommener Hypotheken. Leuchtet dir das ein? "

"Ja. Aber haben denn die Banken, die die Gelder geben, nicht häufig Verluste?"
"Natürlich, hin und wieder haben sie ganz tüchtige Ausfälle.
" "Ja, warum lassen sie sich dann aber auf solche Geschäfte ein?"
"Lieber Junge," sagte Bartels belehrend, "es gibt eben z u v i e l Geld. Die Leute wissen gar nicht, was sie mit dem Geld anfangen sollen."
"Es gibt zuviel Geld? Na ich persönlich habe davon noch nichts bemerkt."
"Das glaube ich dir schon,aber die Banken haben Geld im Überfluß. Denke doch nur, welche Riesensummen alleine die Versicherungsgesellschaften aufstapeln, zum Beispiel die Lebensversicherungsgesellschaften. Was sollen sie denn mit den eingezahlten Prämien anfangen? Sie müssen sie doch zinsbar anlegen, denn aus der Zinsengewinnung wird doch die Dividende herausgewirtschaftet. Die Versicherungsgesellschaften geben das Geld den Banken, diese leihen es auf Hypotheken aus, denn die sicherste Anlage ist eben eine Hypothek. Man hat doch wenigstens ein Pfand in der Hand, nämlich das Haus. Und siehst du, mein Junge, deshalb wird gebaut, oft über den Bedarf hinaus. Die Banken respektive versicherungsgesellschaften legen ihr Geld zinsbar an, die grundstücksbesitzer werden ihr Grundstück los, der Bauunternehmer hat Arbeit und Beschäftigung. Wenn er ein Gauner ist, verdient er noch ein Bombengeld, indem er alles in seine Tasche steckt und die Lieferanten nicht bezahlt. Aber das gehört nicht hierher, das ist Bauschwindel. Wir sprechen nur vom ehrlichen Geschäft.""Jetzt ist mir die Sache aber immer noch nicht klar. Du sagtest, es gebe Besitzer von Häusern, denen nicht ein Ziegelstein gehört. Bekommt den der Bauunternehmer gleich so viele Hypotheken von den Banken, wie das Haus wert ist?"
"Erstens bekommt der Bauunternehmer nicht so viel Geld, und zweitens bleibt er nicht Besitzer des Hauses, denn dan wäre er sehr dumm. - Siehst du, auf dem Hause, das ich heute kaufe, und das 600.000 Mark kostet, stehen von der Baubank als erste Hypothek ungefähr 250.000 Mark. Das ist bombensicheres Geld, das unter keinen Umständen verloren gehen kann. Kommt nämlich das Haus zur Subhastation(= öffentliche Versteigerung), dann muß die Bank aufpassen, daß sie es eventuell erwirbt; denn wenn durch irgend einen Zufall nur 200.000 Mark geboten würden, dann hätte die Bank natürlich einen Verlust von 50.000 Mark. Sie wird dann also selbst bieten, damit ihre Hypothek nicht ausfalle."
Innsbruck 1933
Innsbruck 1933
"Wenn aber eine Bank bei einer Menge Bauten beteiligt ist, kann sie doch auf diese Weise schließlich einen riesenhaften und sehr lästigen Grundbesitz erwerben müssen." "Was du nicht redest! Die Häuser werden doch vermietet, und das bringt immer Geld genug zur Verzinsung wenigstens der ersten Hypothek. Häuser, auf denen nur eine erste Hypothek steht, sind so gut wie Geld, und die kann man nicht mit einer versetzten Uhr kaufen.
Schon der Bauunternehmer aber nimmt außer der ersten Hypothek noch eine zweite auf, denn er langt nicht mit dem Baugelde von 250.000 Mark für ein Haus, das 600.000 Mark Wert hat. Von den 250.000 Mark gehen zuerst die Kosten für das Grundstück ab, die unter Umständen allein 150.000 Mark betragen. Der Mann muß sich also eine zweite Hypothek suchen, und dafür ist auch Geld leicht zu haben, denn, wie gesagt, es ist zu viel Geld da. Durch das Eingehen der Privateisenbahnen haben die Leute eine Anlage für ihre Papiere verloren, die sich mit 4- 5 Prozent verzinste. Die heutigen Staatspapiere bringen nur 3 oder höchstend dreieinhalb Prozent. Von diesen geringen Renditen können manche Rentner nicht leben und legen nun ihr Geld in zweiten Hypotheken an, weil sie dafür vier Prozent und mehr erhalten. Es ist ja auch nicht viel Gefahr vorhanden, auf ein Haus, das 600.000 Mark Wert hat, noch 200.000 Mark zur zweiten Hypothek zu geben, wenn schon 250.000 Mark darauf stehen. Das macht dann 450.000 Mark, bleiben noch 150.000 Mark als Wert des Hauses."

"Ja, wer bestimmt denn den Wert des Hauses?" "Die Nutzung. Jedes Haus hat einen gewissen Nutzungswert, und der steigert sich von Jahr zu Jahr. Wenn du heute ein Haus kaufts, das weit draußen in der Vorstadt liegt, und in welchem sich nur ein Teil der Wohnungen vermieten läßt und noch dazu für billiges Geld, dann ist der Nutzungswert des Hauses gering. Gelingt es dir aber, sämtliche Wohnungen des Hauses zu vermieten, dann ist der Nutzungswert größer, und mit ihm steigt auch der Wert des Hauses. Entsteht da draßen ein neuer Stadtteil, siedeln sich immer mehr und mehr Leute in der Gegend an, dann kannst du auch deine Mieter fortwährend steigern, der Nutzungswert des Hauses wird immer größer und damit auch sein Wert. Steigt nun der Nutzungswert des Hauses, dann kriegt man, wenn es nötig sein sollte, auch noch eine dritte Hypothek zu fünf Prozent.

Damit wäre dann das Haus bis an die Grenze des Wertes belastet, und eigentlich gehört dem Besitzer nichts mehr davon. Wenn er das Haus jetzt verkaufen will, so kann er natürlich von dem, der es übernimmt, nichts mehr beanspruchen, und es wird nur der Stempel wegen der Umschreibung des Hauses bezahlt."
"Ja aber warum verkauft er denn das Haus, wenn er nichts dabei zu gewinnen hat?"
"Um die Verantwortlichkeit loszuwerden. Er muß doch für die Zinsen der Hypotheken aufkommen, und das ist keine Kleinigkeit bei einem schwerbelasteten Hause. Dann muß er für die Reperaturen sorgen, er muß die hohe Steuer zahlen, die Beiträge zur Kanalisation, die Feuerversicherung und so weiter. Das kann er alles, solange das Haus vermietet ist, und solange die Mieten richtig eingehen; sobald ihm aber einmal eine Wohnung oder ein ganzes Stockwerk längere Zeit leer steht, kommt der Mann in die größten Schwierigkeiten. Wenn er nicht zahlen kann, so wird das Haus öffentlich versteigert, und fallen Hypotheken aus, so ist der Hausbesitzer den Gläubigern dafür haftpflichtig. Deshalb dankt mancher Hausbesitzer Gott, wenn er sein überschuldetes Haus los wird, und ein anderer ihm die Verantwortlichkeit und Last abnimmt. Na, und so komme ich zu einem Hause. Die Sache ist doch ganz einfach."
"Warum nimmst du diese Last auf dich?" "Ja, lieber Freund," versetzte Bartels achselzuckend, "wer nicht wagt, gewinnt nicht. Sieh ´mal, der jetzige Besitzer des Hauses ist ein Mann ohne Tatkraft, ein dummer Kerl, der keinen Blick für die Zukunft hat. Das Haus wird noch sehr viel wert. Wenn es mir gelingt, das Haus zehn Jahre lang zu halten, so steigt sein Wert um mindestens 60- bis 80.000 mark, denn die Gegend in der es steht wird immer mehr bebaut. Wenn ich dann das Haus verkaufe, bleiben zwar die ganzen Hypotheken darauf stehen, aber ich bekomme das, was das Haus mehr wert geworden ist, ausbezahlt, und ich denke, so ein Geschäft läßt sich schon mitnehmen. Ja, noch mehr. Dort wo das haus steht, soll demnächst eine Straße durchgebrochen werden. Das Projekt schwebt ja noch in der Luft, kann aber in wenigen Jahren verwiklicht werden. Kommt es zustande, dann ist das Haus nicht 600.000 sondern 1 Million Mark wert, und ich verdiene ein kleines Vermögen, wenn mir das Haus von der Stadt oder vom Staat abgekauft wird."
Avenue de Champs Elysees
Avenue de Champs Elysees
"Ja, nun freilich begreife ich." "Na, offen gestanden, vorläufig brauche ich das Haus, um zu heiraten. Ich habe da in der Provinz ein nettes Mädchen mit 100.00 Mark Vermögen, und du weist ja, wie die Leute sind. Die Eltern wollen, daß der Schwiegersohn etwas ist. Ich bin Kaufmann, das sagt aber nichts. Kaufmann ist Rothschild, und Kaufmann ist der Kerl an der Ecke, der Streichhölzer verkauft; aber wenn man mit dem Titel Hausbesitzer vor die Leute tritt - noch dazu Hausbesitzer in der Großstadt - das imponiert. Ich kriege durch die Frau Geld in die Finger, das ist mir schon eine Gewähr dafür, daß ich das Haus halten kann. Natürlich werde ich mich ganz und gar auf dies Geschäft legen und noch weitere Häuser kaufen. Ich werde Häuserspekulant, das ist der Weg zum Reichtum!"

Ich will hier nur noch erwähnen, daß die Spekulation meines Freundes Bartels geglückt ist. Ich habe ihn im Laufe der Jahre wiederholt getroffen, und es ging ihm recht gut. Er wurde förmlich eine Autorität auf dem Gebiet der Grundstücksspekulation und des Hypothekenhandels, galt auch überall für einen ehrlichen und anständigen Menschen.

Keine Kommentare:

Kommentar posten

Mit dem Abschicken eines Kommentars akzeptieren Sie unsere Datenschutzerklärung.